Vilniečiui valstybė garantavo 31 euro nuomą, bet savivaldybė pakėlė iki beveik 500. Ginčą sprendė teismas

Vilnius

Teismas dėl būsto nuomos / KATRIN BOLOVTSOVA (kairėje) ir Justino Ribakausko (dešinėje) nuotr. koležas | Pexels

Dominykas JankauskasŠaltinis: ALFA

355401

Valstybė žadėjo vilniečiui V. T., kad jis už savivaldybės būstą mokės simbolinį nuomos mokestį – 31 eurą per mėnesį. Toks įsipareigojimas atsirado po to, kai jo šeima buvo iškeldinta iš grąžinto buto ir gavo valstybės garantiją, jog naujas būstas bus išnuomotas ilgam laikotarpiui, o nuoma padengiama iš specialiai tam skirtų lėšų.

Tačiau po 17 metų „Vilniaus miesto būstas“ pareikalavo iš nuomininko sumokėti daugiau kaip 6 tūkst. eurų už nuomą, skaičiuodami, kad mėnesio mokestis siekia beveik 500 eurų. Įmonė teigė, kad rėmėsi naujais savivaldybės patvirtintais įkainiais. Pats nuomininkas nesutiko: esą tokio susitarimo nebuvo, o garantijos likutis dar nebuvo išnaudotas. Ginčas pasiekė teismą.

Vilniaus miesto apylinkės teismas šių metų kovą atmetė savivaldybės įmonės „Vilniaus miesto būstas“ ieškinį prieš nuomininką V. T., kuriam buvo pateiktas reikalavimas sumokėti 6342,39 euro skolą už savivaldybei priklausančio būsto nuomą. Be pagrindinės sumos, ieškinyje taip pat prašyta priteisti ir penkių procentų metines palūkanas.

Remiantis teismo dokumentais, ginčas kilo dėl nuomos kainos, kuri, ieškovo vertinimu, turėjo būti skaičiuojama pagal savivaldybės tarybos 2015 m. patvirtintą nuomos mokesčio apskaičiavimo tvarką. O atsakovas teigė, kad dar 2007 m. buvo pasirašyta galiojanti nuomos sutartis, paremta valstybės garantija, kuri numatė fiksuotą nuomos kainą ir ilgametį valstybės įsipareigojimą padengti nuomos išlaidas.

Byla išskirtinė tuo, kad ji atskleidžia sudėtingą ir dažnai mažai žinomą socialinės politikos sluoksnį – kaip sprendžiami nuosavybės atkūrimo pasekmių klausimai ir kaip elgiamasi su žmonėmis, kurie buvo iškeldinti iš privatizuojamų būstų, bet kuriems valstybė suteikė garantijas. Sprendimas šioje byloje gali turėti platesnės reikšmės, ypač kalbant apie savivaldybių būsto politiką, valstybės įsipareigojimų aiškinimą ir teisėtų lūkesčių apsaugą.

Ką reiškė valstybės garantija iškeldintiems nuomininkams?

Po nepriklausomybės atkūrimo Lietuvoje pradėtas vykdyti piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo procesas. Jo metu tūkstančiai būstų, anksčiau naudotų kaip valstybiniai ar savivaldybiniai, buvo grąžinti buvusiems savininkams arba jų paveldėtojams. Tačiau daugelyje šių būstų vis dar gyveno nuomininkai – žmonės, kurie ten buvo apgyvendinti teisėtai dar sovietmečiu ar ankstyvuoju nepriklausomybės laikotarpiu.

Kad iškeldinami asmenys neliktų be gyvenamosios vietos, valstybė įsipareigojo jiems suteikti alternatyvas. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos kompensacijų įstatymo (visu pavadinimu – „Lietuvos Respublikos kompensacijų už valstybės išperkamą nekilnojamąjį turtą dydžio, šaltinių, mokėjimo terminų bei tvarkos, taip pat garantijų ir lengvatų, numatytų Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatyme, įstatymas“) 9 straipsnio 2 dalies 5 punktu, tokiems nuomininkams buvo suteikiama vadinamoji valstybės garantija.

Ši garantija numatė, kad „nuomininkams per šiame dokumente nurodytą laiką bus Vyriausybės nustatyta tvarka išnuomotos kitos valstybės ar savivaldybės gyvenamosios patalpos, į nuompinigius įskaičiuojant nuomotų patalpų vertę“.

Remiantis teismo dokumentais, V. T. ir jo šeimos nariams tokia garantija buvo išduota 2007 m. Joje buvo nurodyta konkreti suma – 58 400 litų, skirta padengti būsimos nuomos mokesčiui. Tai reiškė, kad šeima tam tikrą laiką neturėjo mokėti už būstą savo lėšomis – nuomos kaina buvo įskaičiuojama į šią sumą. Remiantis teismui pateiktais skaičiavimais, minėtos sumos turėjo užtekti maždaug 45 metų laikotarpiui, jei būtų išlaikyta sutartyje nustatyta kvadratinio metro nuomos kaina.

Sutartis, kurią pasirašė prieš 17 metų

Remiantis teismo dokumentais, 2007 m. gruodžio 5 d. tarp Vilniaus miesto savivaldybės (atstovaujamos Miesto ūkio departamento Energetikos ir statinių skyriaus) ir V. T. buvo sudaryta gyvenamosios patalpos nuomos sutartis. Sutartis pagrįsta anksčiau išduota valstybės garantija – joje aiškiai įtvirtinta, kad nuomos mokestis yra 1,70 lito (apie 0,49 euro) už vieną kvadratinį metrą, o visa mokėtina suma bus dengta iš valstybės skirtų lėšų.

Sutartis buvo sudaryta dėl 63,67 kv. m ploto buto, kurį V. T. ir jo šeimos nariai gavo naudotis neterminuotai. Iš sutarties 1 punkto matyti, kad nuomos kaina buvo fiksuota ir nebuvo numatyta galimybė ją automatiškai perskaičiuoti. Tiesa, vėlesniuose punktuose buvo nurodyta, kad nuomos mokestis skaičiuojamas pagal galiojančią savivaldybės patvirtintą tvarką, o nuomininkas turės mokėti iš savo lėšų tik tada, kai visa garantijos suma bus išnaudota. Vis dėlto, pasak teismo, šie punktai nebuvo tikslūs ar pakankamai aiškūs, kad leistų vienašališkai keisti pradinę nuomos kainą ar jos apskaičiavimo metodiką.

Teismo sprendime teigiama, kad tokia nuomos sutartis nėra paprasta komercinė ar socialinio būsto nuoma – tai specifiniai, teisiškai jautrūs santykiai, susiformavę valstybės įsipareigojimo pagrindu. Todėl bet kokie nuomos sąlygų keitimai turi būti aiškiai pagrįsti, suderinti su nuomininku ir atitikti teisės aktus.

Skaičiai išaugo: iš kur atsirado 477 eurai per mėnesį?

Remiantis ieškinyje pateiktais duomenimis, savivaldybės įmonė „Vilniaus miesto būstas“ skaičiavo, kad atsakovas V. T. 2022–2023 m. buvo skolingas 6342,39 eurų už vienų metų nuomą. Tai reiškia, kad nuomos mokestis per mėnesį siekė apie 477,73 euro, arba daugiau nei 15 kartų daugiau nei pradinė suma, numatyta 2007 m. sutartyje.

„Vilniaus miesto būstas“ teigė, kad šis mokestis buvo apskaičiuotas pagal 2015 m. liepos 29 d. Vilniaus miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. 1-130 patvirtintą gyvenamųjų patalpų nuomos mokesčio apskaičiavimo, surinkimo ir išieškojimo tvarkos aprašą. Kitaip tariant, buvo taikytos bendrosios nuomos apskaičiavimo taisyklės, kurios galioja daugumai savivaldybės būstų nuomininkų, įskaitant ir socialinį būstą.

Tačiau, kaip paaiškėjo teismo procese, ieškovė nepateikė jokių įrodymų ar paskaičiavimų, kurie parodytų, kada ir kaip buvo išnaudota V. T. suteikta valstybės garantijos suma – 16 913,81 euro. Pasak atsakovo, remiantis jo skaičiavimais, 2024 m. pradžioje garantijos likutis dar siekė daugiau nei 10 tūkst. eurų, todėl jis neturėjo prievolės pradėti mokėti iš savo lėšų.

Teismas taip pat atkreipė dėmesį į tai, kad „Vilniaus miesto būstas“ nepaaiškino, kodėl nuomos kaina šoktelėjo nuo 31,35 euro iki beveik 500 eurų per mėnesį ir kodėl šie pokyčiai nebuvo aptarti su nuomininku. Be to, nebuvo pateikta ataskaitų ar kitų dokumentų, kurie leistų manyti, jog garantijos suma jau panaudota visa apimtimi.

Ši situacija sukėlė esminį teisinį klausimą, ar savivaldybė gali vienašališkai perskaičiuoti nuomos kainą, net jei sutartis ir valstybės pažadai buvo kitokie.

Teismo žodis: vienašališkai keisti sąlygų negalima

Remiantis Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimu, ginčas šioje byloje kilo ne vien dėl konkrečios sumos, bet dėl paties principo – ar savivaldybės įmonė galėjo vienašališkai pakeisti 2007 m. pasirašytos sutarties sąlygas, kurios buvo grindžiamos valstybės garantija.

Teismas konstatavo, kad nuomos sutartis, pasirašyta tarp V. T. ir savivaldybės, yra galiojanti, ir joje aiškiai numatyta pradinė nuomos kaina – 1,70 lito (0,49 euro) už kvadratinį metrą, kuri turėjo galioti iki tol, kol bus panaudota visa valstybės skirta suma.

Teismas taip pat atkreipė dėmesį į tai, kad sutarties 6 punktas, kuriame kalbama apie galiojančią savivaldybės tarybos tvarką, yra nepakankamai konkretus, kad leistų aiškinti, jog nuomos kaina gali būti keičiama automatiškai ar vienašališkai. Kaip teigiama sprendime, jei būtų numatyta galimybė remtis kiekvienu nauju tarybos sprendimu, tai turėjo būti aiškiai įrašyta.

„Teismas sprendžia, kad atsakovas turėjo teisėtą lūkestį, jog ši kaina galios, kol visiškai nebus padengtos lėšos, skirtos valstybės garantijoms nuomininkams vykdyti“, – rašoma teismo sprendime.

Teismas pabrėžė, kad valstybė per garantiją buvo įsipareigojusi suteikti nuomininkui tokias sąlygas, kurios užtikrintų stabilumą ir apsaugotų nuo netikėtų pokyčių. Kadangi nebuvo pateikta įrodymų, jog garantijos suma jau išnaudota, taip pat nebuvo pagrįsta, kodėl nuomos mokestis taip smarkiai išaugo, teismas nusprendė ieškinį atmesti.

Teismas dėl būsto nuomos / Plastic Lines (kairėje) ir Pavel Danilyuk (dešinėje) nuotraukų koležas | Pexels

Griežtai draudžiama Etaplius.lt naujienų portale skelbiamą informaciją naudoti kitose interneto svetainėse, žiniasklaidos priemonėse ar kitur. Draudžiama platinti Etaplius.lt bet kokio pavidalo medžiagą be sutikimo, o jei sutikimas gautas, būtina nurodyti Etaplius.lt šaltinį. Ši informacija yra Etaplius.lt nuosavybė. Ją galima platinti tik susitarus su portalo redakcija. Norint gauti sutikimą, reikia kreiptis el. paštu redakcija@etaplius.lt